Cat mai scad preturile in sectorul imobiar si pana cand?

[BrokerImobiliar]

Principala cauza a blocajului de pe piata imobiliara,segmentul vanzarilor rezidentiale,este cresterea nejustificata a preturilor inregistrata in a doua jumatate a anului 2007 si inceputul anului 2008 (studiu de caz- orasul Galati),sub presiunea speculantilor,si a creditarii masive (2007- inceputul anului 2008).

Criza financiara,si implicit noile norme de creditare impuse de BNR,care limiteaza creditarea populatiei,reprezinta factorii care au dus la o maturizare a pietei imobiliare,o maturizare mai mult fortata.

De asemenea,nu trebuie sa neglijam inflatia.

Cresterea preturilor pe piata imobiliara se raporteaza in mod normal,in primul rand la raportul cerere-oferta (respectiv numarul de cumparatori si numarul de vanzatori existenti pe piata la un moment dat),dar si la indicele de inflatie trimestrial si anual.

Cererea este formata din cumparatori cu resurse materiale proprii (cu banul "cash"),intr-un procent de 20-25 %,respectiv cumparatori cu resurse obtinute prin imprumuturi bancare,in proportie de 75-80 %. Marea majoritate a cumparatorilor cu resurse materiale proprii,au banii obtinuti dintr-o alta vanzare a unui bun imobil fie el casa,apartament sau teren.

Astfel putem observa limpede ca o mare influenta asupra cererii de pe piata imobiliara din Romania o au cumparatorii cu resurse obtinute de la banci prin credite ipotecare.

Pentru orasul Galati am avut in 2007 o crestere a preturilor de 40-45 % (mentionez ca in orasul Galati oferta de apartamente noi este foarte restransa),in conditiile in care indicele de inflatie a fost sub 7 %,iar cererea pe piata imobiliara a crescut cu 18-22 % pe fondul normelor de creditare mai ralaxate decretate de BNR(in primul rand scaderea dobanzii de referinta),cerere temperata totusi de scaderea interesului pentru piata imobiliara din tara noastra a romanilor cu contracte de munca in strainatate cu peste 50% afectand astfel segmentul cumparatorilor cu resurse materiale proprii.

*Observam astfel cu reiese o diferenta de aproximativ 10-15 % a cresterii preturilor pe piata imobiliara fara nici o justificare,pe fondul presiunii speculantilor.

De exemplu,un apartament cu 2 camere in Galati,in zona ICFrimu,putea fi evaluat astfel:

-la inceputul anului 2007,130000-135000 Ron,

-urmand ca in lunile mai-iunie sa creasca la 155000-160000 Ron,

-ajungand la 185000-190000 Ron in Decembrie 2007.

Pentru prima jumatate a anului 2008 (mai exact primele 4 luni),am avut in orasul Galati o crestere a preturilor cu 15-20 %, in conditiile unui indice de inflatie in scadere,sub 6 %, si a unei scaderi a cererii de pe piata imobiliara cu 10-15 %.

De exemplu,un apartament cu 2 camere in Galati,in zona ICFrimu,putea fi evaluat astfel:

-220000- 225000 Ron,in martie-aprilie(fata de 185000-190000 Ron in decembrie 2007)

*Apare astfel o diferenta de crestere nejustificata de 25-30 %, crestere care a declansat un proces nemaintalnit pana atunci pe piata imobiliara din Romania dupa 1989,si anume procesul de stabilizare a preturilor urmata de o scadere iminenta.

Majoritatea cumparatorilor,incepand cu lunile mai,iunie au intrat intr-un proces de expectativa in ceea ce priveste piata imobiliara,alegand mai degraba piata inchirierilor pe termen scurt si mediu,pana la o stabilizare a preturilor la un nivel real.

*Aceste proces de expectativa a determinat scaderea cererii pe piata rezidentiala,in mod drastic cu 15-20 %. In aceste conditii,in aceasta perioada preturile pe piata rezidentiala s-au stabilizat,desi ar fi trebuit sa scada cu cel putin 10-15%,tinand cont si de inflatie.

In lunile iulie,august,septembrie, preturile au scazut cu 15 %,pe fondul panicii create de factorii crizei globale de pe piata financiara,si a scaderii cererii de pe piata imobiliara cu 10-15 %.

Astfel,un apartament cu 2 camere zona Icfrimu,putea fi evaluat la inceputul lunii octombrie la 195000-200000 Ron.

In luna octombrie o data cu intrarea in vigoare a noilor norme BNR,segmentul de cumparatori cu resurse obtinute din credite bancare,(reprezantand 75-80% din cererea totala), au resimtit reticenta bancilor,in conditiile in care acestea incurajeaza economisirea pentrua-si spori lichiditatile.Astfel,cererea a scazut cu aproape 90% daca luam in considerare si segmentul cumparatorilor cu resurse materiale proprii care obtin acesti bani din vanzarea unui alt imobil.DE ACEEA,PUTEM SPUNE CA PENTRU MOMENT SI PIATA IMOBILIARA INREGISTREAZA PRACTIC UN BLOCAJ TEMPORAR.

Daca nu am fi avut situatia dificila de pe piata de creditare,diferenta cresterii de pret nejustificata pentru anii 2007-2008 ar fi variat intre 40-45%.

In conditiile acestui blocaj,pentru a putea depasi acest moment critic ,scaderea preturilor trebuie sa respecte aceste limite.

In momentul in care cererea nu mai exista, nici ofertele de vanzare la preturile actuale nu se justifica.

IN CONCLUZIE:

Este nevoie de o perioada de acomodare cu noile norme de creditare,de cateva luni (respectiv 4-pana la 6 luni tinand cont si de faptul ca in lunile de iarna se realizeaza in general o scadere a numarului tranzactiilor fata de celelalte anotimpuri),perioada in care ar trebui sa se inregistreze o scadere a preturilor cu pana la 35-40% (avand in vedere diferenta de pret nejustificata de 40-45% si indicele de inflatie de aproximativ 8%), pentru ca piata imobiliara sa poata depasi acest blocaj, si sa se inregistreze un pret de echilibru apropiat de valoarea reala a imobilelor.

Insa nu trebuie sa neglijam presiunea speculantilor pe Piata Imobiliara.Acestia ar putea limita scaderea preturilor in perioada mai sus mentionata pana la 30%,intrucat piata imobiliara din Romania abia in 2008 a inceput sa se maturizeze,putand fi inca influentata puternic de factorii speculativi.

Mentionez ca aceasta analiza este un punct de vedere personal al subsemnatului,

Rus Adrian Tiberiu,

real estate manager,

Centru de Investitii Imobiliare